Nhiều chủ quán chọn mặt bằng rộng trong ngõ vì giá thuê dễ chịu và không gian lớn để làm concept. Nhưng thực tế cho thấy, chỉ cần chọn sai vị trí hoặc đánh giá mặt bằng thiếu kỹ, chi phí đầu tư có thể đội lên rất nhiều. Từ kinh nghiệm triển khai các dự án F&B, dưới đây là những điều quan trọng giúp bạn thuê đúng mặt bằng và kiểm soát chi phí ngay từ đầu.
1. Đừng chọn mặt bằng quá sâu trong ngõ
Một mặt bằng có giá thuê rẻ đôi khi lại nằm rất sâu trong ngõ nhỏ. Điều này khiến khách lần đầu tìm quán khá vất vả.
Khi quán khó tìm, bạn sẽ phải tốn thêm nhiều chi phí marketing để kéo khách. Thậm chí dù quán đẹp nhưng khách vẫn ngại quay lại nếu đường vào quá rắc rối.
Vì vậy khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ, nên ưu tiên những vị trí vẫn đủ gần đường chính. Khoảng cách hợp lý thường nằm trong khoảng 20 – 50m từ mặt đường lớn. Vị trí này vẫn giữ được lợi thế chi phí nhưng khách vẫn dễ tìm.
2. Xem trước phương án để xe cho khách
Với quán cafe, chỗ để xe gần như quyết định trải nghiệm ban đầu của khách. Một quán có không gian đẹp nhưng khách phải gửi xe xa hoặc quay đầu xe khó khăn thì rất dễ mất điểm.
Khi khảo sát mặt bằng, nên quan sát kỹ:
- Trước quán có khoảng trống để xe hay không
- Ngõ có đủ rộng để khách quay đầu xe
- Xung quanh có bãi gửi xe có thể hợp tác hay không
Một giải pháp để xe hợp lý giúp quán hoạt động ổn định hơn rất nhiều về lâu dài.
3. Kiểm tra kỹ hạ tầng điện nước
Nhiều mặt bằng trong ngõ trước đây vốn là nhà ở hoặc nhà kho nên hệ thống kỹ thuật không được thiết kế cho kinh doanh F&B.
Một số vấn đề thường gặp gồm:
- Điện yếu, không đủ công suất cho máy pha cafe và điều hòa
- Hệ thống nước cũ hoặc không ổn định
- Thoát nước kém
Nếu phải thi công lại toàn bộ hệ thống điện nước, chi phí đầu tư ban đầu sẽ tăng đáng kể. Vì vậy việc kiểm tra hạ tầng trước khi thuê là bước rất quan trọng.
4. Chọn mặt bằng có cấu trúc dễ triển khai thiết kế
Không phải cứ diện tích lớn là dễ làm quán. Nhiều mặt bằng có trần thấp, nhiều cột giữa nhà hoặc không gian bị chia nhỏ khiến việc thiết kế rất khó.
Một mặt bằng rộng trong ngõ lý tưởng thường có:
- Trần cao
- Ít cột chắn giữa không gian
- Mặt bằng thoáng, dễ bố trí khu chức năng
Những yếu tố này giúp đơn vị thiết kế triển khai concept dễ dàng hơn và hạn chế chi phí cải tạo.
5. Quan sát khách qua lại vào nhiều thời điểm
Dù nằm trong ngõ, một số vị trí vẫn có lượng người qua lại khá ổn định nếu gần khu văn phòng, trường học, khu dân cư đông.
Trước khi quyết định thuê, nên dành thời gian quan sát khu vực vào nhiều khung giờ khác nhau trong ngày. Điều này giúp bạn đánh giá chính xác khả năng tiếp cận khách của mặt bằng. Đặc biệt là giúp bạn đánh giá chuẩn xác về khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu – tệp khách mà quán hướng tới. Theo kinh nghiệm thuê mặt bằng trong ngõ của nhiều chủ đầu tư, họ sẽ làm vậy để tránh việc lầm tưởng cứ đông người là sẽ đông khách.
6. Tính trước chi phí cải tạo
Giá thuê thấp đôi khi khiến chủ đầu tư chủ quan và quên tính đến chi phí cải tạo. Nhưng với nhiều mặt bằng rộng trong ngõ, khoản chi này có thể chiếm phần lớn ngân sách ban đầu.
Một số hạng mục thường phát sinh gồm:
- Gia cố kết cấu công trình
- Cải tạo hệ thống điện nước
- Xử lý chống thấm
- Làm lại mặt tiền và lối vào
Nếu không dự trù trước, tổng chi phí đầu tư có thể vượt xa kế hoạch ban đầu.
7. Xem kỹ điều khoản hợp đồng thuê
Nhiều quán đầu tư thiết kế khá lớn nhưng thời hạn thuê lại ngắn. Điều này khiến việc thu hồi vốn trở nên rủi ro.
Trước khi ký hợp đồng, cần trao đổi rõ:
- Thời hạn thuê tối thiểu
- Điều kiện gia hạn hợp đồng
- Quyền cải tạo mặt bằng
Một hợp đồng rõ ràng giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn.
Lời khuyên
Mặt bằng rộng trong ngõ có thể mang lại lợi thế lớn nếu được lựa chọn đúng. Theo lời khuyên của KenDesign, kinh nghiệm thuê mặt bằng trong ngõ là trước khi ký hợp đồng thuê, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ vị trí, đánh giá cấu trúc mặt bằng, kiểm tra hạ tầng điện nước và tính toán chi phí cải tạo. Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế thi công ngay từ giai đoạn chọn mặt bằng sẽ giúp nhận diện sớm những hạn chế của công trình và tối ưu chi phí đầu tư ngay từ đầu.
