Khi bắt tay vào thi công, không ít người mới phát hiện mặt bằng mình thuê tồn tại hàng loạt vấn đề khó xử lý. Có những sai lầm tưởng nhỏ nhưng lại khiến chi phí đầu tư đội lên hàng trăm triệu. Vậy những sai lầm phổ biến khi mở quán ở mặt bằng rộng trong ngõ là gì?
1. Khảo sát mặt bằng quá sơ sài
Nhiều chủ đầu tư chỉ nhìn diện tích và giá thuê mà chưa kiểm tra kỹ các yếu tố quan trọng của mặt bằng. Điều này dễ dẫn đến những rủi ro lớn khi bắt đầu kinh doanh.
Một số vấn đề thường bị bỏ qua khi khảo sát mặt bằng gồm:
- Pháp lý đất không rõ ràng: có thể là đất nông nghiệp, đất xưởng hoặc đất đang tranh chấp.
- Hạ tầng yếu: hệ thống điện không đủ công suất, nước sạch không ổn định.
- Cấu trúc công trình không phù hợp: trần thấp, nhiều cột giữa nhà hoặc không gian bị chia nhỏ thành nhiều phòng.
Những yếu tố này khiến việc thiết kế quán trở nên khó khăn, thậm chí phải thay đổi concept ban đầu. Vì vậy trước khi thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ pháp lý, hạ tầng và cấu trúc công trình để tránh những hạn chế khó khắc phục sau này.
2. Chọn mặt bằng quá sâu trong ngõ
Giá thuê rẻ khiến nhiều chủ đầu tư chọn những mặt bằng nằm sâu trong ngõ. Tuy nhiên vị trí này lại gây khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng.
Nếu quán nằm quá sâu hoặc phải đi qua nhiều ngách nhỏ, khách lần đầu sẽ rất khó tìm đường. Điều này tạo ra rào cản tâm lý khiến họ ngại ghé quán, đặc biệt với những quán mới mở chưa có nhiều khách quen.
Trong thực tế, các quán trong ngõ vẫn có thể kinh doanh tốt nếu khoảng cách từ đường lớn không quá xa và lối vào dễ nhận biết. Những mặt bằng nằm cách mặt đường khoảng 20–50m thường thuận lợi hơn vì vẫn giữ được chi phí thuê hợp lý mà khách vẫn dễ tìm.
3. Dự trù kinh phí cải tạo không chính xác
Một sai lầm khác là chỉ tính tiền thuê mà chưa tính đủ chi phí cải tạo mặt bằng. Nhiều mặt bằng trong ngõ vốn là nhà ở cũ hoặc nhà kho nên cần sửa chữa khá nhiều trước khi đưa vào kinh doanh.
Các hạng mục phát sinh thường gặp gồm:
- Cải tạo hệ thống điện nước
- Chống thấm hoặc sửa kết cấu
- Làm lại mặt tiền và lối vào quán
Nếu không tính trước những khoản này, tổng chi phí đầu tư có thể tăng lên đáng kể so với dự kiến ban đầu. Trong một số trường hợp, mặt bằng thuê rẻ nhưng chi phí cải tạo lại quá cao, khiến tổng chi phí đầu tư không còn lợi thế như ban đầu.
4. Không tính toán chỗ để xe cho khách
Nhiều quán cafe trong ngõ có không gian đẹp nhưng lại gặp vấn đề lớn về chỗ để xe. Ngõ nhỏ khiến việc bố trí khu vực để xe trở nên khó khăn, đặc biệt vào giờ cao điểm.
Nếu khách phải mất nhiều thời gian tìm chỗ gửi xe hoặc phải gửi xe quá xa quán, trải nghiệm của họ sẽ bị ảnh hưởng. Điều này khiến khả năng quay lại quán giảm đi, dù không gian và đồ uống có tốt đến đâu.
Vì vậy khi khảo sát mặt bằng, chủ đầu tư nên tính toán phương án để xe ngay từ đầu, có thể tận dụng khoảng sân trước quán hoặc tìm bãi gửi xe gần đó để hợp tác.
5. Thuê mặt bằng trước rồi mới tìm đơn vị thiết kế
Một sai lầm khá phổ biến là ký hợp đồng thuê mặt bằng trước rồi mới tìm đơn vị thiết kế. Khi đó nếu mặt bằng có nhiều hạn chế về cấu trúc, việc khắc phục sẽ rất khó khăn.
Trong nhiều dự án thực tế, đơn vị thiết kế chỉ có thể đưa ra những giải pháp tạm thời thay vì triển khai concept tối ưu. Điều này ảnh hưởng không chỉ đến thẩm mỹ mà còn đến khả năng vận hành của quán.
Giải pháp tốt hơn là tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế ngay khi khảo sát mặt bằng. Việc đánh giá sớm tiềm năng của mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư tránh được những lựa chọn không phù hợp.
6. Checklist cần kiểm tra trước khi thuê mặt bằng rộng trong ngõ
Trước khi quyết định thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên kiểm tra một số yếu tố quan trọng sau:
- Cấu trúc công trình: trần cao hay thấp, có nhiều cột giữa nhà hay không.
- Vị trí mặt bằng: khoảng cách từ mặt đường lớn vào quán có thuận tiện cho khách.
- Hạ tầng kỹ thuật: điện, nước và hệ thống thoát nước có đủ công suất vận hành quán.
- Khu vực để xe: có đủ chỗ cho khách mà không ảnh hưởng đến lối đi chung.
- Đánh giá từ đơn vị thiết kế: kiến trúc sư có thể giúp nhận diện những hạn chế của mặt bằng ngay từ đầu.
Lời khuyên
Khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ thực tế khu vực và hỏi thông tin từ cư dân xung quanh để hiểu tình hình kinh doanh. Đồng thời cần kiểm tra pháp lý mặt bằng và hệ thống điện nước để tránh rủi ro vận hành sau này. Nên ưu tiên vị trí không quá sâu trong ngõ và có phương án bố trí chỗ để xe thuận tiện cho khách. Ngoài ra, hãy đánh giá cấu trúc mặt bằng và dự trù kỹ chi phí cải tạo trước khi ký hợp đồng thuê để tránh những phát sinh không cần thiết
Xem thêm:
7 kinh nghiệm thuê mặt bằng rộng trong ngõ giúp tối ưu chi phí
