Mở quán beer sân vườn không đơn thuần là tìm một mặt bằng rộng rồi đầu tư thiết kế đẹp. Đặc thù không gian mở, hoạt động ban đêm và cường độ sử dụng cao khiến địa điểm trở thành yếu tố quyết định khả năng vận hành bền vững của quán. Chính vì thế, khi chủ đầu tư lựa chọn địa điểm mở quán beer sân vườn thì nhất định không được bỏ qua các gợi ý và lưu ý dưới đây.
1. Vì sao địa điểm mở quán beer sân vườn là yếu tố sống còn?
Trong quá trình tư vấn và triển khai nhiều dự án beer sân vườn, Ken Design nhận thấy địa điểm luôn là yếu tố tạo ra sự khác biệt lớn nhất giữa một quán hoạt động ổn định và một quán phải đóng cửa sớm. Beer sân vườn là mô hình kinh doanh đặc thù, phụ thuộc nhiều vào không gian mở, hoạt động ban đêm và trải nghiệm cảm xúc của khách hàng. Nếu lựa chọn sai địa điểm, mọi nỗ lực về thiết kế, đầu tư, chiến lược vận hành đều có thể trở nên kém hiệu quả.
Không giống các mô hình quán bia trong nhà, beer sân vườn chịu tác động trực tiếp từ môi trường xung quanh như dân cư, giao thông, tiếng ồn và điều kiện thời tiết. Một mặt bằng nằm quá sát khu dân cư sẽ dễ phát sinh phản ánh về âm thanh. Một khu đất thấp hoặc thoát nước kém sẽ gây khó khăn lớn trong mùa mưa. Thậm chí, chỉ cần hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc vướng quy hoạch, toàn bộ bài toán đầu tư dài hạn sẽ trở nên rủi ro.
Chính vì vậy, địa điểm mở quán beer sân vườn không chỉ là nơi đặt quán mà còn là nền tảng để xây dựng concept, tổ chức không gian và vận hành bền vững. Việc đánh giá kỹ địa điểm ngay từ đầu giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí cải tạo, tránh sai lầm trong thiết kế và chủ động hơn trong chiến lược kinh doanh dài hạn.
2. Các nhóm địa điểm phù hợp để mở quán beer sân vườn
2.1. Đất trống trong khu vực nội đô
Đất trống nội đô là nhóm địa điểm có tiềm năng kinh doanh cao nhờ lợi thế về lưu lượng khách và khả năng tiếp cận. Với quỹ đất đủ rộng, chủ đầu tư có thể chủ động tổ chức tổng mặt bằng, phân khu ngồi ngoài trời, khu sân khấu và mảng xanh ngay từ đầu mà không bị ràng buộc bởi kết cấu cũ.
Tuy nhiên, nhóm địa điểm này thường đi kèm chi phí thuê cao và yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt. Khi lựa chọn đất trống nội đô, Ken Design luôn khuyến nghị chủ đầu tư kiểm tra kỹ quy hoạch, thời hạn thuê và các quy định về tiếng ồn, phòng cháy chữa cháy. Nếu không đánh giá kỹ, quán có thể bị giới hạn giờ hoạt động hoặc phát sinh chi phí cải tạo ngoài dự kiến.
2.2. Nhà vườn cải tạo
Nhà vườn cải tạo là địa điểm mở quán beer sân vườn phù hợp, hướng đến trải nghiệm thư giãn và không gian gần gũi thiên nhiên. Lợi thế lớn nhất của loại hình này là sẵn có sân vườn, cây xanh và khoảng không gian mở, giúp giảm chi phí đầu tư cảnh quan ban đầu.
Bên cạnh thuận lợi, nhà vườn cũ thường tồn tại nhiều vấn đề về nền, thoát nước và hệ thống kỹ thuật. Nếu không khảo sát kỹ hiện trạng, chi phí cải tạo có thể tăng cao và ảnh hưởng đến tiến độ khai trương. Ngoài ra, kết cấu nhà cũ đôi khi không phù hợp với việc tổ chức sân khấu hoặc hoạt động đông người, đòi hỏi phương án thiết kế linh hoạt và tính toán cẩn trọng.
2.3. Biệt thự cũ có sân rộng
Biệt thự cũ có sân rộng là nhóm địa điểm phù hợp với mô hình beer sân vườn trung và cao cấp. Không gian biệt thự tạo cảm giác riêng tư, dễ xây dựng hình ảnh quán có cá tính và trải nghiệm khác biệt. Sân vườn xung quanh cho phép bố trí khu ngồi ngoài trời và các hoạt động giải trí buổi tối.
Tuy nhiên, nhiều biệt thự cũ nằm gần khu dân cư hiện hữu nên việc kiểm soát âm thanh và giờ hoạt động cần được đặt lên hàng đầu. Bên cạnh đó, các quy định cải tạo biệt thự thường chặt chẽ, đặc biệt với những công trình có yếu tố bảo tồn, khiến quá trình thiết kế và thi công cần nhiều thời gian chuẩn bị hơn.
2.4. Khu ven sông
Khu ven sông mang lại lợi thế lớn về cảnh quan và không gian thoáng đãng, rất phù hợp để chọn làm địa điểm mở quán beer sân vườn kết hợp ngắm cảnh và thư giãn. Mặt nước giúp điều hòa vi khí hậu và tạo điểm nhấn trải nghiệm rõ rệt cho khách hàng.
Ngược lại, các khu ven sông thường chịu sự quản lý chặt chẽ về pháp lý, hành lang bảo vệ và cao độ nền. Khi triển khai tại các vị trí này, cần tính toán kỹ giải pháp chống ngập, thoát nước và kết cấu nền để đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành lâu dài.
2.5. Khu ven hồ
Khu ven hồ có ưu điểm về môi trường yên tĩnh và cảnh quan ổn định. Đây cũng là lựa chọn phù hợp với các quán beer sân vườn theo phong cách chill, nhẹ nhàng và thiên về trải nghiệm. Tuy vậy, nhiều khu ven hồ nằm gần khu dân cư hoặc không gian công cộng nên quy định về tiếng ồn và giờ hoạt động thường khá nghiêm ngặt.
2.6. Đất ven khu dân cư mới
Các khu dân cư mới là thị trường tiềm năng cho mô hình beer sân vườn nhờ nhóm khách hàng trẻ, cởi mở và có nhu cầu giải trí cao. Mặt bằng tại các khu này thường rộng, dễ tổ chức không gian và chi phí thuê mềm hơn so với trung tâm. Tuy nhiên, cần đánh giá kỹ mật độ dân cư thực tế và tốc độ lấp đầy để tránh trường hợp quán khai trương khi lượng khách chưa đủ lớn.
2.7. Khu ngoại ô đang phát triển
Khu ngoại ô phù hợp để chọn làm địa điểm mở beer sân vườn quy mô lớn, hướng đến trải nghiệm không gian rộng và tổ chức sự kiện. Lợi thế là quỹ đất dồi dào, ít bị hạn chế tiếng ồn và dễ mở rộng trong tương lai. Điểm hạn chế duy nhất của địa điểm này nằm ở khả năng tiếp cận và thói quen di chuyển của khách hàng, đòi hỏi concept đủ hấp dẫn để khách chủ động tìm đến.
2.8. Đất gần khu công nghiệp
Khu vực gần khu công nghiệp phù hợp với mô hình beer sân vườn phục vụ nhóm khách công nhân, kỹ sư và nhân sự trẻ. Nhu cầu giải trí sau giờ làm tại các khu này khá ổn định. Chủ đầu tư chỉ cần chú ý định vị rõ về mức giá, phong cách để phù hợp với khả năng chi tiêu và thói quen sinh hoạt của nhóm khách hàng này.
3. Các chú ý khi lựa chọn địa điểm mở quán beer sân vườn
3.1. Khoảng cách và mối quan hệ với dân cư xung quanh
Theo kinh nghiệm thực tế, khoảng cách an toàn giữa quán beer sân vườn và khu dân cư nên từ 30 đến 50 mét. Quán không nên đối diện trực tiếp nhà ở, bệnh viện hoặc trường học để hạn chế rủi ro phản ánh tiếng ồn. Việc có lớp đệm cây xanh hoặc không gian chuyển tiếp sẽ giúp giảm tác động âm thanh và tạo sự hài hòa cho tổng thể khu vực.
3.2. Diện tích và hình dạng mặt bằng
Diện tích lý tưởng cho beer sân vườn dao động từ 300 đến 1000 mét vuông tùy quy mô đầu tư. Mặt bằng nên vuông vức, ít trụ cột và không bị chia cắt để dễ tổ chức không gian mở và luồng di chuyển. Những mặt bằng méo hoặc nhiều cột sẽ khiến thiết kế bị hạn chế và làm giảm hiệu quả khai thác diện tích.
3.3. Cao độ nền và điều kiện thoát nước
Do đặc thù không gian ngoài trời, cao độ nền và khả năng thoát nước cần được ưu tiên đánh giá. Mặt bằng thấp hoặc thoát nước kém sẽ phát sinh nhiều chi phí xử lý và ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng trong mùa mưa.
3.4. Giao thông và khả năng tiếp cận
Khi lựa chọn địa điểm mở quán beer sân vườn, chủ đầu tư cần tính đến sự thuận tiện cho cả khách hàng đi xe máy và ô tô. Lối vào rõ ràng, bãi đỗ xe đủ rộng và không gây cản trở giao thông xung quanh là yếu tố quan trọng để giữ chân khách hàng.
3.5. Pháp lý mặt bằng và hợp đồng thuê
Hợp đồng thuê địa điểm mở quán beer sân vườn nên có thời hạn tối thiểu từ 5 đến 10 năm để đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Mặt bằng cần rõ ràng về pháp lý, không tranh chấp và không nằm trong diện quy hoạch ngắn hạn.
3.6. Dân cư xung quanh và thói quen chi tiêu
Việc hiểu rõ nhóm dân cư xung quanh giúp định vị đúng phân khúc, mức giá và phong cách vận hành. Khu văn phòng, khu dân cư trẻ hay khu công nghiệp đều có hành vi tiêu dùng rất khác nhau nên khi lựa chọn địa điểm, chủ đầu tư cũng nên khảo sát khu vực xung quanh.
Lựa chọn đúng địa điểm mở quán beer sân vườn là bước nền tảng để vận hành ổn định và phát triển lâu dài. Với kinh nghiệm thực tế trong tư vấn và triển khai các mô hình beer garden, Ken Design luôn đồng hành cùng chủ đầu tư ngay từ giai đoạn lựa chọn mặt bằng để xây dựng giải pháp phù hợp và bền vững.
