Trong ngành F&B, việc lựa chọn mặt bằng không chỉ là bước khởi đầu mà còn là yếu tố có thể quyết định trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh lâu dài. Nhiều chủ đầu tư khi bắt đầu mở quán thường đứng trước một lựa chọn quen thuộc: thuê mặt bằng nhỏ nằm trên trục đường lớn hay chọn một không gian rộng rãi hơn nằm sâu trong ngõ.
Với cùng một ngân sách thuê khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu lựa chọn mặt bằng mặt tiền trên các tuyến phố đông đúc, diện tích thuê thường chỉ dao động khoảng 100 – 150m², tương đương khoảng 55 – 80 chỗ ngồi. Trong khi đó, nếu chuyển sang những vị trí trong ngõ, cùng mức chi phí này, chủ đầu tư có thể tìm được mặt bằng 300 – 400m², đủ để xây dựng không gian rộng rãi với sức chứa lớn hơn nhiều.
Sự khác biệt lớn về diện tích khiến nhiều người băn khoăn: nên ưu tiên mặt bằng rộng trong ngõ hay nhỏ ngoài mặt đường? Để trả lời câu hỏi này, cần nhìn rõ ưu và nhược điểm của từng loại mặt bằng trước khi đưa ra quyết định.
Ưu và nhược điểm của mặt bằng rộng trong ngõ
Những mặt bằng nằm trong ngõ thường có lợi thế rõ ràng về diện tích và chi phí thuê. So với các tuyến phố lớn, giá thuê tại các vị trí này có thể thấp hơn từ 20 – 50%, giúp chủ đầu tư dễ dàng tìm được không gian rộng hơn với cùng một ngân sách.
Diện tích lớn mở ra nhiều khả năng phát triển concept quán. Chủ đầu tư có thể thiết kế cafe sân vườn, không gian ngoài trời, khu vực check-in, hoặc nhiều khu trải nghiệm khác nhau trong cùng một địa điểm. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các mô hình quán hướng đến trải nghiệm không gian.
Ngoài ra, những con ngõ thường có môi trường yên tĩnh hơn so với các tuyến đường lớn nhiều xe cộ. Đây là yếu tố rất phù hợp với các mô hình như cafe làm việc, cafe thư giãn hoặc quán mang phong cách nghệ thuật, nơi khách hàng thường muốn ngồi lâu để trò chuyện, làm việc hoặc tận hưởng không gian.
Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của mặt bằng trong ngõ là khả năng tiếp cận khách hàng tự nhiên. Do không nằm trên trục giao thông chính, quán khó thu hút khách vãng lai. Phần lớn khách hàng sẽ chỉ tìm đến khi đã biết trước địa chỉ hoặc được giới thiệu.
Điều này khiến chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn vào marketing, truyền thông và xây dựng thương hiệu để thu hút khách. Bên cạnh đó, một số ngõ nhỏ còn gặp vấn đề về chỗ để xe, đặc biệt vào giờ cao điểm khi lượng khách tăng cao.
Ưu và nhược điểm của mặt bằng nhỏ trên mặt đường
Trái ngược với các vị trí trong ngõ, mặt bằng nằm trên những tuyến đường lớn thường có giá trị thương mại cao hơn nhờ lưu lượng người qua lại đông đúc.
Một trong những lợi thế rõ rệt nhất của loại mặt bằng này là khả năng thu hút khách vãng lai. Khi quán nằm ở vị trí dễ nhìn thấy, chỉ cần thiết kế mặt tiền bắt mắt và bảng hiệu nổi bật, những người đi ngang qua cũng có thể dễ dàng ghé vào.
Đây là nguồn khách tự nhiên rất quan trọng, đặc biệt với các mô hình kinh doanh cần lượng khách ổn định mỗi ngày.
Ngoài ra, vị trí ngoài mặt đường thường dễ tìm kiếm hơn đối với khách hàng lần đầu. Địa chỉ rõ ràng giúp khách thuận tiện di chuyển, đồng thời tạo cảm giác quen thuộc và dễ tiếp cận.
Tuy nhiên, lợi thế về vị trí cũng đi kèm với nhiều hạn chế. Chi phí thuê mặt bằng mặt tiền thường cao và có xu hướng tăng theo thời gian, tạo áp lực lớn cho chi phí vận hành. Với cùng một ngân sách, diện tích thuê ngoài mặt đường thường nhỏ hơn nhiều so với trong ngõ, dẫn đến số lượng chỗ ngồi hạn chế.
Không chỉ vậy, các tuyến phố kinh doanh thường tập trung nhiều thương hiệu cùng ngành, khiến mức độ cạnh tranh cao hơn. Bên cạnh đó, môi trường ngoài mặt đường cũng thường ồn ào và nhiều khói bụi, điều này có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng nếu quán hướng tới sự yên tĩnh.
Khi nào nên đầu tư mặt bằng rộng trong ngõ?
Lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ sẽ phù hợp hơn nếu mô hình kinh doanh tập trung vào trải nghiệm không gian và thời gian lưu lại của khách.
Những mô hình như cafe sân vườn, cafe concept, quán cafe kết hợp âm nhạc hoặc không gian sáng tạo thường cần diện tích lớn để tạo ra trải nghiệm khác biệt. Khi không gian đủ ấn tượng, khách hàng sẵn sàng di chuyển sâu vào trong ngõ để tìm đến quán.
Tuy nhiên, để mô hình này hoạt động hiệu quả, chủ đầu tư cần có chiến lược marketing và truyền thông tốt. Nếu quán không có concept rõ ràng hoặc không gian không đủ nổi bật, việc nằm trong ngõ có thể khiến khách hàng ngại tìm đến.
Ngoài ra, nếu ngân sách đầu tư ban đầu quá hạn chế, việc chọn mặt bằng trong ngõ cũng có thể trở thành rủi ro. Bởi không gian rộng nhưng không được đầu tư thiết kế ấn tượng sẽ khó tạo điểm thu hút đối với khách hàng.
Khi nào nên chọn mặt bằng nhỏ trên mặt đường?
Trong trường hợp mô hình kinh doanh phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai, mặt bằng ngoài mặt đường thường là lựa chọn hợp lý hơn.
Các mô hình như cafe take away, trà sữa, bánh mì hoặc đồ ăn nhanh thường cần vị trí dễ nhìn thấy để thu hút khách ngay khi họ di chuyển trên đường. Với những mô hình này, thời gian khách ở lại quán thường ngắn nên diện tích không cần quá lớn.
Thay vào đó, lưu lượng người qua lại mới là yếu tố quan trọng giúp quán duy trì doanh thu ổn định mỗi ngày.
Case study: Những quán thành công nhờ lựa chọn đúng mặt bằng
Trên thực tế, nhiều quán cafe nổi tiếng đã thành công khi lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ và biến không gian trở thành điểm đến trải nghiệm.
Những quán như Contrast, Một Cái Kho, Horizon tại Đặng Văn Ngữ hay Tiny Cafe,.. đều nằm trong các con ngõ nhỏ nhưng vẫn thu hút lượng khách đông đảo. Điểm chung của các quán này là đầu tư mạnh vào thiết kế và concept không gian, khiến khách hàng sẵn sàng tìm đến dù vị trí không nằm trên trục đường chính.
Ở chiều ngược lại, nhiều thương hiệu lớn lại lựa chọn chiến lược đặt cửa hàng tại những vị trí mặt tiền dễ nhìn thấy để tận dụng lượng khách vãng lai. Một ví dụ tiêu biểu là Highlands Coffee, thương hiệu thường đặt cửa hàng tại các tuyến phố đông người qua lại để tăng nhận diện thương hiệu và thu hút lượng khách tự nhiên mỗi ngày.
Kết luận
Không có loại mặt bằng nào phù hợp cho mọi mô hình kinh doanh. Mặt bằng rộng trong ngõ mang lại lợi thế về chi phí và khả năng xây dựng trải nghiệm không gian, trong khi mặt bằng nhỏ trên mặt đường lại có ưu thế về lưu lượng khách và khả năng nhận diện thương hiệu.
Điều quan trọng nhất đối với chủ đầu tư là xác định rõ mô hình kinh doanh, khách hàng mục tiêu và chiến lược phát triển lâu dài trước khi quyết định vị trí. Bởi một mặt bằng phù hợp không chỉ giúp quán vận hành ổn định mà còn tạo nền tảng vững chắc để thương hiệu phát triển bền vững trong thị trường F&B đầy cạnh tranh.
