Hầu hết hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh ẩm thực hiện nay chỉ kéo dài từ 3 đến 5 năm – một khoảng thời gian vừa đủ để cửa hàng vận hành, tối ưu doanh thu và thu hồi vốn. Thế nhưng, do tâm lý nóng vội trong giai đoạn đầu, không ít chủ đầu tư đã bê nguyên tư duy xây dựng nhà ở dân dụng vào công trình thương mại khi chi mạnh tay từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng để đổ bê tông, xây tường gạch kiên cố. Đến khi phát sinh biến động mặt bằng hoặc hết hạn hợp đồng, toàn bộ phần thô này đều phải đập bỏ. Việc hiểu rõ bản chất của kiến trúc thương mại ngắn hạn sẽ giúp bạn nắm chắc kinh nghiệm làm quán nhậu tiết kiệm chi phí, nhận diện các khoản chi phí chìm để bảo toàn dòng vốn ngay từ khâu đặt nền móng.
1. Bản chất của việc tháo dỡ công trình và áp lực hoàn trả mặt bằng nguyên trạng
Khi đặt bút ký hợp đồng thuê đất, phần lớn các chủ quán thường chỉ tập trung thương thảo về giá thuê hoặc lộ trình tăng giá qua các năm, mà bỏ quên điều khoản xử lý tài sản trên đất khi dừng kinh doanh. Thực tế pháp lý và thị trường hiện nay cho thấy, hầu hết các văn bản cho thuê đều quy định rõ: Khi chấm dứt hợp đồng (Dù là hết hạn hay dừng trước thời hạn), bên thuê có trách nhiệm tự chi trả toàn bộ chi phí đập phá, thu dọn để bàn giao lại mặt bằng sạch cho chủ đất.
Lúc này, hệ quả của việc xây dựng vôi vữa kiên cố sẽ lộ rõ. Những hạng mục không thể thu hồi trước đây nay lại biến thành gánh nặng tài chính, làm phát sinh thêm từ 50 đến hơn 100 triệu đồng (tùy quy mô diện tích và khối lượng kết cấu) chi phí thuê nhân công phá dỡ, máy xúc và xe tải vận chuyển xà bần đến bãi thải. Nếu chủ quán không thực hiện hoàn trả mặt bằng trống theo đúng cam kết, chủ nhà hoàn toàn có quyền cấn trừ hoặc tịch thu toàn bộ số tiền đặt cọc (thường tương đương từ 3 đến 6 tháng tiền thuê mặt bằng) để tự thuê đơn vị xử lý.
2. Điểm danh những chi phí chìm dễ mất trắng khi thi công quán nhậu truyền thống
Xét dưới góc độ kỹ thuật xây dựng và cấu trúc vật liệu, các hạng mục thô và hoàn thiện dưới đây gần như có tỷ lệ khấu hao bằng 100% (không có giá trị thu hồi hay tái sử dụng) khi bạn buộc phải di dời sang địa điểm mới:
- Hệ thống tường gạch và lớp trát vôi vữa: Việc dựng các mảng tường gạch ống độ dày 100mm hoặc 200mm tiêu tốn khối lượng lớn cát, xi măng mác PCB30 và chi phí nhân công kéo dài. Khi trả mặt bằng, toàn bộ hệ tường này chỉ có thể đập nát thành phế thải xây dựng, hoàn toàn không thể tái sử dụng.
- Trần thạch cao khung xương chìm: Đặc thù của các quán ăn, quán lẩu nướng là xả ra lượng khói nóng, dầu mỡ và hơi ẩm rất lớn. Hệ trần thạch cao khung chìm thông thường rất nhanh bị tích ẩm, dẫn đến hiện tượng ố vàng, võng xệ, ẩm mốc. Khi dỡ bỏ, tấm thạch cao sẽ vỡ vụn, hệ khung xương kẽm bên trong cũng biến dạng, móp méo và chỉ có giá trị bán phế liệu rất thấp.
- Hệ thống đường ống thoát nước và bể tách mỡ ngầm: Đây là hạng mục ngốn ngân sách lớn nhưng thường bị chủ quán bỏ qua khi bóc tách khối lượng. Quán ăn có lượng rác thải hữu cơ và mỡ động vật cực cao, đòi hỏi hệ thống bể tách mỡ xây bằng gạch/bê tông cùng trục ống PVC đi âm sàn rất phức tạp. Hệ thống ngầm này 100% phải bỏ lại lòng đất khi di dời.
- Hệ vách kính ngăn phòng và cửa kính cường lực cố định: Kính cường lực (phổ biến loại 10mm – 12mm) cho phòng điều hòa luôn được đo đạc và cắt chính xác theo kích thước thực tế của mặt bằng thô. Vì đặc tính của kính sau khi tôi nhiệt là không thể cắt gọt, khoan khoét hay chỉnh sửa tại công trường, nên chỉ cần mặt bằng mới lệch vài centimet, toàn bộ tấm kính đó coi như bỏ đi.
- Nền sàn bê tông cốt thép: Nhiều chủ đầu tư vì lo xa quá mức hoặc nghe theo tư vấn sai lệch đã chi khoản lớn để đổ nền bê tông dày 8cm – 10cm, đan vỉ thép phi 6 cho toàn bộ mặt sàn chỉ để đặt bàn ghế. Đây là sự lãng phí tải trọng cực lớn.
Lưu ý kỹ thuật từ chuyên gia: Kết cấu sàn bê tông cốt thép dày 8cm – 10cm đan thép phi 6 chỉ thực sự bắt buộc tại các vị trí chịu lực động và tải trọng lớn như: khu vực bãi đỗ xe (nơi chịu áp lực tập trung lớn từ chân chống xe máy), khu vực nhập hàng (xe tải chở bia, đá lạnh ra vào thường xuyên), và khu bếp (nơi đặt lu bia, bồn nước nặng). Nếu không gia cố bê tông cốt thép tại các vị trí này, nền sẽ bị nứt vỡ, nát vụn chỉ sau vài tháng vận hành. Đối với khu vực ngồi của khách, việc đổ bê tông dày là hoàn toàn không cần thiết và gây lãng phí dòng vốn.
3. Tâm lý “ăn chắc mặc bền” và rủi ro từ tư duy sai lệch về chi phí thi công quán nhậu
Do ảnh hưởng từ thói quen xây dựng nhà ở, nhiều chủ quán mặc định rằng công trình kinh doanh phải thật kiên cố, tường cao hào sâu mới thể hiện được sự sang trọng và độ bền bỉ. Tuy nhiên, họ quên mất một nguyên lý cốt lõi: Ngôi nhà kiên cố trên đất của bạn là tài sản tích lũy; nhưng công trình kiên cố trên đất thuê thực chất là bạn đang bỏ tiền túi để gia tăng giá trị hạ tầng cho chủ đất.
Khi dồn quá nhiều ngân sách vào gạch đá, vôi vữa cố định, bạn đã tự làm đóng băng dòng vốn lưu động của mình dưới nền đất của người khác. Mọi chi phí đổ vào kết cấu không thể dịch chuyển sẽ phải chấp nhận giá trị thanh lý bằng không khi kết thúc chu kỳ thuê.
4. Giải pháp kiến trúc dịch chuyển và xu hướng ứng dụng vật liệu thi công quán nhậu dễ tháo dỡ
Để tối ưu hóa chi phí thi công quán nhậu và chủ động ứng phó với các biến động thị trường, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: Xem toàn bộ chi phí xây dựng trên đất thuê là chi phí tiêu hao hằng tháng để tính vào giá thành vận hành, thay vì xem đó là tài sản cố định.
Thay vì lựa chọn phương pháp xây trát truyền thống, xu hướng kiến trúc thương mại hiện đại ưu tiên các giải pháp mang tính linh hoạt cao. Điển hình là việc ứng dụng các module lắp ghép sử dụng vật liệu thi công quán nhậu dễ tháo dỡ như tấm xi măng cemboard làm sàn/vách, tấm panel cách nhiệt, kết hợp với các hệ vách ngăn di động. Phần trần có thể xử lý theo phong cách trần hở (để lộ trần thô sơn đen kết hợp hệ đèn ray chiếu điểm). Phương án này vừa tạo dựng cá tính công nghiệp độc đáo cho thương hiệu, vừa giúp tiết kiệm chi phí hoàn thiện, đồng thời cho phép tháo dỡ nhanh chóng để bảo toàn cấu kiện khi cần chuyển đổi mô hình.
Đặc biệt, việc lựa chọn phương án thi công quán nhậu khung thép (hay còn gọi là quán nhậu lắp ghép thông minh) đang trở thành giải pháp tối ưu hàng đầu. Hệ kết cấu này sử dụng các cấu kiện dầm, cột được gia công cơ khí chính xác tại nhà máy rồi mang đến công trường lắp ráp bằng bulong. Khi có biến động về mặt bằng, chủ quán có thể dễ dàng rã các đầu nối bulong để di dời toàn bộ khung chịu lực sang vị trí mới. Việc ứng dụng giải pháp này giúp kiểm soát chính xác giá thi công nhà thép tiền chế quán nhậu ngay từ bước thiết kế, giảm thiểu thời gian thi công ngắn nhất để quán sớm đi vào vận hành.
Kết luận
Một thiết kế kiến trúc thương mại bền vững không chỉ nằm ở vẻ đẹp thẩm mỹ mà còn nằm ở khả năng bảo toàn dòng vốn và tính toán đường lui cho chủ đầu tư. Việc dịch chuyển từ tư duy xây dựng cố định sang giải pháp lắp ghép linh hoạt chính là chìa khóa giúp các chủ doanh nghiệp tối ưu chi phí và làm chủ cuộc chơi kinh doanh đầy biến động.
Đọc bài tiếp theo: Thiết kế thi công quán nhậu khung thép lắp ghép giúp tối ưu nguồn vốn
Xem thêm bài viết trong series:
Bài 1: Chi phí thi công quán nhậu: Mất trắng trăm triệu khi trả mặt bằng vì xây kiên cố
Bài 2: Thiết kế thi công quán nhậu khung thép lắp ghép giúp tối ưu nguồn vốn
Bài 3: Kinh nghiệm chọn vật liệu thi công quán nhậu: Bền bỉ, tối ưu vận hành và dễ dàng tháo dỡ
Bài 5: Kinh nghiệm thuê đất trống làm quán nhậu giúp kiểm soát chi phí thi công
Đọc bài có liên quan: Kinh nghiệm cải tạo nhà kho cũ thành quán nhậu khung thép lắp ghép giúp tối ưu chi phí thi công
